¿Cómo se calcula el valor catastral?
El valor catastral de un inmueble se calcula tomando en consideración una serie de variables entre las que se encuentran:
- La ubicación.
- El ordenamiento urbanístico que afecte el suelo en el que esté emplazado.
- La explotación del terreno.
- La productividad de la zona.
- El coste de la ejecución material de la construcción.
- Los honorarios profesionales, modalidades de contratación y tributos de la actividad de construcción.
- El valor del suelo.
- El posible valor de mercado.
- Las particularidades históricas, artísticas y arquitectónicas que pueda tener el inmueble.
Criterios para el cálculo
Según el artículo 22 de la Ley de Catastro Inmobiliario, la tasación administrativa que se atribuye objetivamente a cada inmueble está compuesta por dos factores que son: el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.
Entre los criterios que se toman en cuenta para calcular el valor del suelo están: la longitud y la cantidad de fachadas del inmueble, la superficie total de la parcela, la existencia de algún régimen de protección que impida o limite la construcción por antigüedad o por alguna otra causa.
Y los criterios que se toman en cuenta para calcular el valor de la construcción son principalmente la antigüedad, el estado de conservación y el uso que se da al inmueble
Esta valoración la hace el personal técnico de los ayuntamientos y no está sujeta a ajustes o reclamaciones por parte de los propietarios ni de ninguna otra instancia.
Actualizaciones
El valor catastral debe actualizarse periódicamente aplicando unos coeficientes aprobados por las Leyes Nacionales de Presupuestos Generales del Estado.
Este es un procedimiento que se realiza de manera global a través de una figura jurídica que se conoce como valoración colectiva de carácter general. Dicho procedimiento permite actualizar simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de un municipio.
La actualización de los valores catastrales es importante porque es la que aporta aclaración sobre si el valor de un inmueble se ha incrementado o no y esto permite calcular, por ejemplo, si debe pagarse el Impuesto de Plusvalía Municipal, o cuál es realmente el incremento en el patrimonio de una persona cuando vende un inmueble, lo que impacta en el pago de impuestos.
Una de las obligaciones que tienen los propietarios de los inmuebles es la de declarar ante la Oficina de Catastro cualquier mejora o modificación que haga a su propiedad, para que la misma sea tenida en cuenta para actualizar el valor catastral de la misma.
Los cambios hechos en el inmueble deberán declararse ante el ayuntamiento el 1 de enero siguiente a la fecha de culminación de las obras.