¿Qué es una tasación hipotecaria?
No hay que confundir una tasación inmobiliaria con una hipotecaria. La hipotecaria se hace específicamente para aquellos inmuebles que serán garantía hipotecaria de créditos o préstamos hipotecarios.
A la hora de solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda necesitamos una tasación.
Obtener Tasación hipotecaria de inmueble:
La tasación de un bien para mercado hipotecario está sujeta a la Orden Ministerial de fecha 27 de marzo de 2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.
Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.
La tasación hipotecaria solamente tiene la finalidad de servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cuál se realiza la hipotética transacción económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga. Los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación.
Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:
- La ubicación.
- Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados…
- La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero…
- La calidad de los materiales de construcción.
- La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos.
- La antigüedad.
Una tasación hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley.
Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda. Las Sociedades de Tasación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. Estas Sociedades de Tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.
Hay diferentes métodos que se emplean para la tasación aunque el ajuste entre los resultados no muestra grandes diferencias:
- La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
- La tasación por costos.
- La tasación basada en la capitalización de rentas.
¿A quién va dirigida la tasación hipotecaria?
- Empresas: que tengan activos inmobiliarios que necesiten un préstamo hipotecario, refinanciar deuda o realizar un arrendamiento (leasing inmobiliario)
- Entidades Financieras: que tengan que revisar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos hipotecarios concedidos y actualizar su cartera de activos.
- Particulares: que soliciten un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble: vivienda, local, terreno, finca, garage, etc.
A efectos de solicitar una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que quiera adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad bancaria a realizar una tasación con la entidad tasadora que esta última designe. El banco no puede rechazar esta tasación presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya había presentado una tasación.
¿Quién puede realizar una tasación hipotecaria?
Una tasación hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley y bajo la supervisión de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como Sociedad de Tasación SA.
El perfil profesional del tasador es el de un arquitecto o arquitecto técnico, y en el caso que se valore una tipología de inmueble con características especiales como, por ejemplo, una nave industrial, podría ser un ingeniero industrial quien desarrolle el informe. Para una finca rústica, será un ingeniero agrónomo o agrícola.
Te recordamos que ST Sociedad de Tasación es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional.
Estamos para ayudarte en lo que necesites y si necesitas una tasación oficial de vivienda, garaje o trastero, certificar su eficiencia y sostenibilidad, una valoración de empresa, los mejores datos del mercado inmobiliario o hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros aquí:
La Tasación inmobiliaria como herramienta útil para firmar hipotecas
Una de las finalidades de la tasación inmobiliaria es utilizar el informe de valoración del bien inmueble para constituir hipotecas. Es tan frecuente este tipo de tasación que verdaderamente constituye una especialidad dentro de este ámbito.
Básicamente este informe consiste en obtener toda la información necesaria para que el bien en cuestión pueda servir como garantía para la obtención de un préstamo bancario, y están reguladas por el Banco de España.
Es aconsejable leer con detenimiento este informe, pues muchas veces en las hipotecas con mayores créditos hipotecarios (hipotecas al 100% de financiación) se esconden razones ocultas que gracias a estos informes pueden descubrirse.
Un aspecto importante a tener en cuenta es que la norma ECO/805/200 obliga a los bancos y entidades financieras a realizar una tasación antes de solicitar cualquier operación hipotecaria. Pero a su vez, los clientes pueden aportar una tasación inmobiliaria siempre y cuando ésta sea certificada por un tasador homologado que cumpla con la norma.
De esta forma, el cliente puede comprobar que dicha información es la correcta y en caso de existir dos evaluaciones (una del banco y otra del cliente), se puede someter a una tasación contradictoria por un tercero independiente.
Según la Ley Hipotecaria, la tasación garantiza que la vivienda tenga un valor suficiente para que en caso de impago, los bancos puedan recuperar el dinero prestado vía hipoteca. Pero debemos tener en cuenta que los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación para la compra de una vivienda habitual, un 75% para segundas residencias o un máximo de un 60% para inmuebles comerciales e industriales. En ciertas ocasiones financian al 100%, pero esconden razones ocultas tal como comenté en otro post de este blog y; gracias a estas tasaciones realizadas por el cliente o futuro deudor hipotecario se pueden descubrir esas irregularidades.
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