Acción de cesación en la propiedad horizontal

En el contexto de la propiedad horizontal, la acción de cesación suele estar relacionada con situaciones de uso inadecuado o abuso de derechos por parte de un propietario o residente, que afecta negativamente a los demás vecinos o incumple las normas establecidas en la comunidad. Algunos ejemplos comunes de situaciones que pueden dar lugar a una acción de cesación en la propiedad horizontal incluyen:

1. Ruidos excesivos: Cuando un vecino genera ruidos excesivos, ya sea por actividades domésticas, fiestas, obras o cualquier otro motivo, que perturban la tranquilidad y el derecho al descanso de los demás propietarios o residentes.
2. Uso indebido de las áreas comunes: Cuando un propietario o residente hace un uso indebido de las áreas comunes, como ocupar indebidamente espacios asignados a otros, utilizarlos con fines distintos a los establecidos o causar daños o deterioro en las instalaciones comunes.
3. Incumplimiento de normas internas: Cuando un propietario o residente no cumple con las normas y reglamentos establecidos en la comunidad de propietarios, como normas de convivencia, horarios, prohibiciones específicas, entre otros.

En estos casos, los propietarios afectados pueden presentar una acción de cesación ante un tribunal competente, solicitando que se ordene al propietario o residente infractor cesar en la conducta ilícita y, en algunos casos, también se puede pedir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Es importante tener en cuenta que las regulaciones y procedimientos para presentar una acción de cesación en el ámbito de la propiedad horizontal pueden variar según la legislación y los estatutos de la comunidad de propietarios específica. Por lo tanto, es recomendable consultar las leyes y reglamentos aplicables, así como buscar asesoramiento legal para comprender mejor los detalles y requisitos específicos en cada situación particular.

Cuando se adquiere una vivienda o local, bien sea como titular o como inquilino, se adquieren responsabilidades con la normativa de la comunidad. Entre otras cosas, con el fin de promover la sana convivencia y el orden comunitario adecuado entre vecinos.

Sin embargo, es posible que, en escenarios como viviendas u oficinas, se presenten alteraciones a dicho orden, infringiendo el reglamento vigente. Con el fin de garantizar la convivencia en buenos términos, la Ley de Propiedad Horizontal incluye la acción que analizamos. Para ello, establece algunas actividades que serán consideradas como prohibidas para los habitantes.

Es decir, se considerará el incumplimiento tanto de las acciones que se estipulan prohibidas en los estatutos internos de la comunidad, como las que la Ley de Propiedad Horizontal determina. Algunas de éstas últimas son: “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, de acuerdo con su artículo séptimo.

Una vez que se presenten estos comportamientos por parte de algún propietario o inquilino, el presidente de la comunidad podrá iniciar acciones con el fin de que la actividad molesta o delictiva sea detenida. Para emprender dichas acciones no es necesaria la autorización de la junta de propietarios. En ese sentido, la iniciativa podrá originarse en el presidente o en cualquier vecino.

Entonces, ¿qué comportamientos dan lugar a la acción de cesación en la propiedad horizontal?

Por lo general, las acciones que conllevan a este mecanismo, tienen que ver con la alteración de la convivencia en la comunidad. Se incluyen por ejemplo ruidos molestos, acciones que causan problemas de salubridad en el resto de viviendas, así como aquellas que afectan la salud. La Ley de Propiedad Horizontal las clasifica como:

• Las que puedan dañar parte del edificio o de la finca.
• Las que están prohibidas en los estatutos de la comunidad.
• Las que puedan ser catalogadas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Proceso de la acción de cesación en la propiedad horizontal

Para el mecanismo es necesario que se dé un primer aviso a la persona que está incurriendo en las actividades molestas. Dicho aviso contendrá la solicitud expresa de cesar dichas acciones y lo podrá presentar el presidente de la comunidad por medio verbal o escrito. Además, la persona deberá ser notificada de que, en caso de mantenerse en el comportamiento, se iniciarán las acciones judiciales procedentes.

Es oportuno, antes de iniciar el proceso, considerar si se trata de una acción transitoria o puntual. Por ejemplo, frente a escenarios de reformas o modificaciones específicas en el inmueble. Estos procesos, por su naturaleza, conllevan ruidos molestos y una duración limitada.

Después de notificar al titular o inquilino de la propiedad, en caso de que se rehúse a discontinuar la actividad, el presidente deberá convocar a una junta extraordinaria con todos los propietarios. La reunión tendrá por objetivo definir si se interpondrá una demanda judicial para iniciar el trámite de cesación.

Si la comunidad decide demandar al propietario u ocupante, será el presidente quien deba presentarla. Un requisito dispuesto en la Ley es la entrega de pruebas fehacientes del comportamiento. Es decir, la demanda debe ir acompañada de fotos, vídeos, audios y pruebas que demuestren, no solo la acción ilegal o molesta, sino además su repetición. Se debe adjuntar también el acuerdo realizado por la junta de propietarios.

Consecuencias de la acción de cesación en propiedad horizontal

Será el Juez quien, en todo caso, determinará las medidas a adoptar. Normalmente se incluye la disposición de que el titular o inquilino cese las acciones que en efecto atenten contra la Ley. Además de ello, el juez podría establecer una indemnización hacia los demás habitantes por perjuicios, en caso de que estos se hubiesen presentado.

El juez impondrá diferentes medidas cautelares con el propósito de garantizar que la acción cese de manera inmediata. Una de ellas es el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Por otro lado, se puede establecer el pago o indemnización por daños y perjuicios. Y, en el peor de los casos, el juez podrá expulsar al infractor del piso.

Si se trata del titular del inmueble, se le prohibirá usarlo durante un plazo no mayor de 3 años. En cambio, si se trata de un inquilino, el juez dará por extintos todos los efectos de la resolución de arrendamiento. En consecuencia, la persona deberá desocupar el piso.