INFORMACIÓN GENERAL PARA TASAR UN SOLAR O TERRENO
En primer lugar, se debe confundir finca con terreno: según la Ley de Suelo, una finca es una unidad de suelo o edificación atribuida a un propietario, inscrita en el Registro de la Propiedad y considerada finca registral.
Según esa misma ley, existen dos estados básicos de parcela: rural o urbana.
Un solar es un bien inmueble destinado a edificar: es un tipo de terreno o parcela de carácter urbano o urbanizable donde se puede construir según la planificación urbanística del municipio donde está ubicado.
Un terreno o tierra también es un bien inmueble sin edificar que puede estar compuesto por una o varias fincas registrales, y puede ser urbano, urbanizable o rústico según la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Para tasar un suelo, primero se debe tener en cuenta su tipología. Según la norma ECO 805/203 existen diferencias a la hora de valorar una finca dependiendo de si puede construirse o no en ella para calcular su valor.
Según la norma Eco, la valoración de terrenos pueden dividirse en dos niveles urbanísticos:
- Nivel I: tasación terrenos urbanizables
- Nivel II: terrenos no urbanizables
También cabría destacar el caso de la tasación suelo urbano no consolidado la cual requiere de un estudio previo de detalle urbanístico de la zona y análisis del plan general de la localidad.
Por ejemplo, el valor de un suelo rústico será menor que el de un suelo urbano solo por el hecho de que una finca ubicada en una zona rústica no puede utilizarse para construir edificios o locales.
Obtener Tasación terrenos, parcelas, solares…
¿CÓMO SABER EL TIPO DE TERRENO PARA UNA TASACIÓN?
Para solicitar la tasación de un suelo urbano o rústico, no necesitas saber su tipología. Las características específicas para tasación terreno urbano o rural vienen reflejadas en la documentación que hay que aportar para hacer la tasación (referencia catastral, Registro de la Propiedad, etc).
Una vez solicitada la valoración del terreno, el tasador homologado asignado para realizar el servicio se encargará de hacer las comprobaciones urbanísticas necesarias para determinar la tipología del terreno.
Es recomendable, antes de solicitar la tasación, pedir en el servicio urbanístico del Ayuntamiento del municipio donde se ubica la finca la cédula urbanística.
La cédula urbanística es el documento donde se acredita la situación urbanística de la finca: si es urbana, urbanizable o no urbanizable; las limitaciones en la construcción, etc. Para solicitarla, hay que entregar la documentación registral y pagar las tasas correspondientes.
¿CÓMO SE HACE UNA TASACIÓN DE TERRENOS?
Al igual que todas las tasaciones inmobiliarias, la valoración de terrenos está regulada por la norma Eco, la ley de Suelo y la ley General Tributaria.
En este sentido, los procedimientos y comprobaciones en la tasación son similares a los que se llevan a cabo con cualquier tipo de bien inmueble. Particularmente, la norma Eco, establece algunas singularidades para suelos y terrenos:
Según la norma Eco, el método residual para el cálculo de valores puede utilizarse para la tasación de terrenos urbanos o urbanizables (estén construidos o no).
El método de actualización de rentas, puede utilizarse para todos los inmuebles capaces de producir beneficios económicos.
El método de comparación, el más utilizado, podrá emplearse cuando exista un mercado representativo de inmuebles comparables o testigos. En este caso, suele ser difícil encontrar inmuebles comparables para tasar terrenos rústicos, por lo que este procedimiento no es adecuado para tasar ese tipo de fincas. En la Ley de Suelo, se especifica literalmente que “en el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios”.
En el caso de solicitar una tasación para establecer el justiprecio ante una expropiación forzosa de un suelo rural, no está permitido el uso de método de comparación y se debe tasar el terreno mediante la capitalización de renta.
El método de coste tampoco suele ser recomendable para tasar finca rústica o solares.
Para avaluar una finca registral con naturaleza de terreno (urbano o rústico), el tasador a cargo se centra en la forma de zonificar la tierra según las planificación local; los atributos físicos de la forma, el tamaño o la topografía.
Además de para las tasaciones hipotecarias, estas disposiciones se aplicarán cuando el objetivo de la tasación del terreno sea:
- Repartir cargas y beneficios
- Fijar el justiprecio en una expropiación
- Fijar el precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosa.
- Determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración pública.
¿QUÉ TASADOR PUEDE TASAR SUELOS?
Todas las tasaciones hipotecarias, sujetas a la norma ECO, deben ser hechas y firmadas por un técnico tasador acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
En el caso de los suelos rústicos o urbanos, el profesional para tasar un terreno debe ser un experto en diferentes disciplinas según la naturaleza y tipología de la finca a valorar:
- Fincas rústicas y terrenos con cultivos: ingeniero agrónomo. En este caso, pasa a denominarse tasador agrónomo.
- Resto de tasaciones: arquitecto o arquitecto técnico.
¿PARA QUE FINALIDADES PUEDO TASAR MI SUELO?
- Tasación hipotecaria de terrenos
- Tasación de un terreno para herencia
- Tasación terreno por divorcio
- Tasación terreno judicial
- Valoración de un terreno para compra/venta
- Tasar terreno para otras finalidades
CARACTERISTICAS DE UNA TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS
Un suelo urbano o urbanizables está caracterizado por tener dos superficies: la total y la edificable. Además, este tipo de terreno puede tener múltiples usos (a diferencia del terreno rústico, que solo puede utilizarse para agricultura y ganadería).Un terreno pasa a ser urbano o urbanizable cuando lo decide el departamento responsable del planeamiento urbanístico del municipio.
Para tasar solar urbano o fincas urbanas de nivel urbanístico I para todas las finales se tiene en cuenta el valor (calculado por el método de comparación o residual) menos los gastos de demolición. La valoración de terreno urbano o urbanizable se realiza con los métodos para hacer tasaciones residual (estático o dinámico).
Aunque exista un proyecto de construcción sobre el solar urbano, este no influye en el cálculo del valor de tasación.