Heredar, la mayoría de las veces, es un proceso que se hace muy complicado y poco llevadero y que puede dar desencadenar numerosos problemas y malentendidos.

En las herencias pueden darse situaciones muy diferente, descuerdo entre herederos, la voluntad del difunto, por razones fiscales e impuestos, etc..

Consejo: Tendremos que conocer el valor que realmente tiene la herencia, es decir cuanto valen los muebles e inmuebles que vamos a heredar. Con los números en la mano es mucho más sencillo el proceso.

¿POR QUÉ ES IMPORTANTE CONOCER EL VALOR DE LAS PROPIEDADES?

Muchas veces queremos quedarnos con un inmueble en concreto o con un dinero o pensamos que tal acuerdo es justo o por el contrario que no lo es. Por eso desde Arquitasa queremos trasmitirles que es muy importante que sepamos el valor de las propiedades a heredar, así conseguiremos un acuerdo realmente justo. Sabiendo todo esto, queremos trasmitirles tranquilidad ya que no hay herencia que se resista ni complicaciones que no se puedan resolver.

Empecemos por lo básico

Existen uno o varios herederos. Habrá que repartir la herencia y, una vez hecho esto, tenemos que saldar cuentas con Hacienda, por ese motivo es fundamental saber el valor de lo que vamos a heredar.

Algunos de los casos que se dan a la hora de recibir una herencia.

• La persona fallecida no ha dejado ningún documento en el que exprese sus últimas voluntades. ¿Qué quiere decir esto? Que no hay un testamento.
• Otras veces sí que existe este testamento y, al abrirse, puede ocurrir que encontremos voluntades que no esperábamos y que la persona que ha fallecido haya decidido dejar los inmuebles a una persona que no conocemos, a una organización e incluso, a veces, a su mascota.
• Lo que más se repite: el no acuerdo entre los herederos. Puede convertirse en un problema muy serio. ¿Por qué? Porque una de las cosas más importantes de una herencia es saber y tener claro lo que queremos hacer con las propiedades que vamos a recibir.

¿POR QUE TASAR LA HERENCIA?

¿Por qué es importante que tengamos una tasación adecuada? Desde Legadea no queremos que pierdas detalle ya que se pueden dar casos como los que les vamos a mostrar a continuación y queremos que ustedes estén muy bien informados. Y es que puede pasar lo siguiente:

• Al no saber el valor real que tiene un inmueble puede darse el caso de que nosotros creamos que vale más del valor que en realidad tiene. Por eso es tan importante que conozcamos el valor que tienen los inmuebles y es que no queremos llevarnos sorpresas de última hora.
• Al igual que decimos esto, también puede pasar todo lo contrario. Algo que pensamos que no vale nada tenga más valor de lo que creemos.
• Puede ocurrir que recibamos una oferta del inmueble pero no conozcamos su valor real.

VALORAR UNA HERENCIA

El hecho de valorar y tasar el inventario de una herencia es fundamental. ¿Por qué? Porque del valor resultante se van a deducir los impuestos a pagar, el total de lo que habrá que repartir entre las personas que vayan a heredar. Por eso mismo estas tasaciones se deben llevar a cabo de forma profesional y objetiva, por un personal que esté cualificado. También debemos saber que el valor que resulta tendrá que ser, según la normativa, el estado de los bienes a la fecha de la defunción.

En cuanto a los inmuebles, será fundamental que se visiten para que esta persona realice una inspección ocular y conozca así el estado del mismo. El informe se basa en distintos componentes como por ejemplo la superficie de un inmueble, antigüedad, ubicación, el estado del mismo… Pero ojo que todos estos factores también pueden cambiar dependiendo de la evolución del mercado inmobiliario. Por eso es tan importante la fecha en la que se produzca el fallecimiento.

¿QUIÉN VALORA LOS BIENES DE UNA HERENCIA? EL TASADOR

La figura del tasador profesional tiene mucho valor. Contará con un equipo formado por distintos expertos que le ayuden a valorar los bienes que después tasaremos. El perito que se encargue de elaborar el informe tiene que tener un título de arquitecto, arquitecto técnico o API. Estas carreras son las más reconocidas por la mayoría de Administraciones ya que tienen más estudios técnicos que tienen cierta relación con lo que nosotros queremos hacer que es tasar una herencia.

¿QUÉ OCURRE SI UN INMUEBLE SE ABANDONA CUANDO FALLECE EL PROPIETARIO?

Esta es una opción que tenemos que tener sobre la mesa. Los bienes más valorados son los inmuebles Aunque también puede ocurrir lo siguiente: que no haya un  testamento o que no existan familiares cercanos que puedan heredar estos inmuebles de forma directa. ¿Qué ocurre entonces? Que quedan abandonados.

Cuando se abandona un inmueble no pasa nada. Por eso se producen varios problemas. El primero y principal, las deudas que genera el inmueble. También puede ocurrir que, al abandonar el inmueble aparezcan humedades, malos olores, deterioro de la estructura…

También puede ocurrir que se de otro problema como es la ocupación. Por eso es importante saberlo todo. Para evitar estos problemas tenemos que saber que existen varias empresas cuya misión es buscar posibles herederos legítimos de las propiedades.

Lo que ocurre es que estos herederos han perdido el contacto o no conocen la existencia del familiar que les ha dejado la herencia. Una vez que lo encontremos habrá muchas posibilidades, desde la venta del inmueble hasta renunciar a la herencia ya que en ocasiones puede dejarnos con deudas. Por eso desde Arquitasa queremos recordarles la importancia que tiene saber el valor de las propiedades  para conocer de primera mano las deudas que nos podemos llevar o no.

CALCULAR EL VALOR DE MUEBLES E INMUEBLES

¿El reparto herencia se realiza en base al valor catastral o de mercado?

Las tasaciones de pisos para herencias, suelen ser las más habituales. Los criterios de valoración están reglados según la finalidad que tenga el cálculo de un determinado valor. Pero todo se complica cuando se deben valorar conjuntamente varios bienes de diferente naturaleza, como sucede en los divorcios, fusiones de empresas o repartos de herencias. Es necesario emplear criterios muy homogéneos con bienes muy heterogéneos, para tratar de ser justos y equitativos.

En la mayoría de las herencias se deben repartir bienes inmuebles con Bienes muebles. Entre los primeros, es frecuente que existan dentro de la misma ‘masa hereditaria’, inmuebles de naturaleza rústica y otros de naturaleza urbana, pero también naves industriales mezcladas con fincas agrícolas, locales comerciales, o suelos con aprovechamiento urbanístico con viviendas. Por si fuera poco, suelen aparecer otros factores diferenciadores, como la edad, el tamaño, el grado de conservación, la ubicación, entre otros.

REPARTO DE LA MASA HEREDITARIA E IMPUESTOS

Desacuerdo valoración inmueble en herencias

También es frecuente, dificultando aún más la valoración conjunta, la llamada ‘colación hereditaria’ , esto es, la obligatoria aportación a la ‘masa hereditaria’ de bienes recibidos gratuitamente por alguno de los herederos, ya sea por regalo o por donación. 

Estos bienes deben ser valorados para incorporarlos a la citada ‘masa’, pero en la fecha que fueron donados traída al momento actual. En las herencias que valoramos es frecuente que algún bien, como por ejemplo un suelo, cuando fue donado era suelo rústico y hoy ha sido recalificado habiendo subido mucho de ‘valor’, pero nosotros debemos tasar el valor en el momento de la donación y traer ese valor al día de hoy.

Esta circunstancia, muy habitual, crea numerosos conflictos y es muy difícil de explicar, sobre todo a los herederos afectados. Hoy no vamos a entrar, para no ‘complejizar’ más el asunto, en los aspectos tributarios diferenciados por Comunidad Autónoma, por los que un mismo bien tributa de diferente manera según la autonomía a la que pertenece el heredero

En los casos en los que no se da el fallecimiento, se consideran tasaciones para donaciones. Puedes leer este artículo para más información:

EL PAGO DE IMPUESTOS EN UNA HERENCIA: LA TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA

Para quien quiera entrar en profundidad en el tema, solo deciros que la administración otorgará un valor al inmueble que heredáis, por lo general, las tasaciones que realizan son unas aproximaciones que en ocasiones distan mucho de la realidad y en esas ocasiones tener una tasación homologada como la que nosotros prestamos es una forma de “contradecir” su valoración.

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