Casos en los que procede instar el desahucio
El desahucio puede instarse en todo caso en que una persona o varias ocupen una vivienda ilegítimamente. Y se consideran ocupaciones ilegítimas:
- La entrada sin autorización
- La permanencia sin autorización
- La finalización del contrato de alquiler
- El incumplimiento (y resolución) de contrato
En relación con los arrendamientos, el artículo 1569 del Código Civil establece los casos en los que se puede desahuciar:
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.
Artículo 1569 del Código Civil
Estas ocupaciones dan lugar a los tipos de desahucio que existen:
1. Desahucio express
Hablaríamos de los casos de okupación ilegal, en los que una persona accede a la casa y permanece sin el consentimiento del propietario.
Su proliferación durante los tiempos de la crisis ha promovido la agilización de la acción de desahucio, ahora conocida como desahucio express.
2. Desahucio por precario
Se trata de los casos de “precario”. En determinadas ocasiones, se autoriza a una persona para que habite una vivienda. Por ejemplo, un amigo al que han echado de su casa o un familiar que se ha quedado sin trabajo.
Si no se ha formalizado un contrato de alquiler decimos que estas personas son precaristas. El precarista es el que tiene un derecho de cesión, no basado en ningún título (contrato), y puede permanecer en la finca porque el propietario le ha dado permiso.
Si en un momento dado revocamos este permiso y no abandona el inmueble, habrá que promover la acción de desahucio por precario.
3. Desahucio por finalización del contrato
Cuando concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción de desahucio por finalización de contrato para forzar su desalojo.
4. Desahucio por impago
Existen determinadas situaciones en las que un incumplimiento contractual permite resolver el contrato de arrendamiento.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su segundo apartado señala que:
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Así, podemos extraer que las causas por las que el arrendador podrá resolver el contrato son las siguientes:
- Incumplimiento de obligaciones contractuales.
- Falta de pago de rentas u otras cantidades (incluyendo la fianza o su actualización).
- Subarriendo o cesión inconsentido.
- Realización de daños u obras no consentidas.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- En caso de que la casa se alquilara para vivienda permanente, cuando deja de servir a esta necesidad.
En este sentido, nos encontramos con la posibilidad de instar un desahucio por impago.
Son varios los motivos que pueden darse para que el arrendador tenga derecho a recuperar su vivienda, estando entre los más frecuentes, el impago de la renta pactada, la demora reiterada en el pago de la misma, falta de pago de la fianza, el subarriendo o cesión sin consentimiento del arrendador, y la de satisfacer la necesidad de alojamiento para sí o sus familiares.
También hay que destacar que cuando en la vivienda se realicen actividades molestas, nocivas, ilícitas, peligrosas o insalubres el arrendador podrá resolver el contrato y recuperar el inmueble.