Tipos de desahucio
Existen diferentes tipos de desahucio, que varían según la causa o motivo que origina la acción judicial para recuperar la posesión de un inmueble. A continuación, se describen algunos de los tipos más comunes de desahucio:
- Desahucio por falta de pago de rentas: Es el tipo de desahucio más común. Ocurre cuando el inquilino no paga el alquiler acordado en el contrato de arrendamiento. El propietario puede iniciar un proceso legal para recuperar la posesión del inmueble y solicitar el pago de las rentas adeudadas.
- Desahucio por finalización de contrato de arrendamiento: Cuando finaliza el plazo del contrato de arrendamiento sin que exista una prórroga o acuerdo para renovarlo, el propietario puede solicitar el desahucio para recuperar la posesión del inmueble.
- Desahucio por precario: Se produce cuando una persona ocupa un inmueble sin título legal ni contrato de arrendamiento. El propietario puede iniciar un proceso de desahucio para recuperar la posesión del inmueble.
- Desahucio por expiración del derecho de uso: En algunos casos, se otorga a una persona el derecho de uso de una vivienda por un tiempo determinado, como en el caso de un comodato o cesión temporal. Al expirar dicho plazo, el propietario puede solicitar el desahucio para recuperar la posesión del inmueble.
- Desahucio por incumplimiento de condiciones del contrato: Si el inquilino incumple las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, como subarrendar sin autorización o realizar modificaciones no permitidas, el propietario puede iniciar un desahucio.
Cabe destacar que las leyes y los procedimientos pueden variar según el país y la legislación local. Es importante consultar las regulaciones específicas de cada jurisdicción para comprender en detalle los tipos de desahucio y los requisitos legales aplicables.
Las ocupaciones de viviendas dan lugar a los siguientes tipos de desahucio:
1. Desahucio express
Hablaríamos de los casos de okupación ilegal, en los que una persona accede a la casa y permanece sin el consentimiento del propietario.
Su proliferación durante los tiempos de la crisis ha promovido la agilización de la acción de desahucio, ahora conocida como desahucio express.
2. Desahucio por precario
Se trata de los casos de “precario”. En determinadas ocasiones, se autoriza a una persona para que habite una vivienda. Por ejemplo, un amigo al que han echado de su casa o un familiar que se ha quedado sin trabajo.
Si no se ha formalizado un contrato de alquiler decimos que estas personas son precaristas. El precarista es el que tiene un derecho de cesión, no basado en ningún título (contrato), y puede permanecer en la finca porque el propietario le ha dado permiso.
Si en un momento dado revocamos este permiso y no abandona el inmueble, habrá que promover la acción de desahucio por precario.
3. Desahucio por finalización del contrato
Cuando concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción de desahucio por finalización de contrato para forzar su desalojo.
4. Desahucio por impago
Existen determinadas situaciones en las que un incumplimiento contractual permite resolver el contrato de arrendamiento.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su segundo apartado señala que:
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Así, podemos extraer que las causas por las que el arrendador podrá resolver el contrato son las siguientes:
- Incumplimiento de obligaciones contractuales.
- Falta de pago de rentas u otras cantidades (incluyendo la fianza o su actualización).
- Subarriendo o cesión inconsentido.
- Realización de daños u obras no consentidas.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- En caso de que la casa se alquilara para vivienda permanente, cuando deja de servir a esta necesidad.
En este sentido, nos encontramos con la posibilidad de instar un desahucio por impago.
Son varios los motivos que pueden darse para que el arrendador tenga derecho a recuperar su vivienda, estando entre los más frecuentes, el impago de la renta pactada, la demora reiterada en el pago de la misma, falta de pago de la fianza, el subarriendo o cesión sin consentimiento del arrendador, y la de satisfacer la necesidad de alojamiento para sí o sus familiares.
También hay que destacar que cuando en la vivienda se realicen actividades molestas, nocivas, ilícitas, peligrosas o insalubres el arrendador podrá resolver el contrato y recuperar el inmueble.