El proceso de desahucio
El proceso de desahucio se refiere al procedimiento legal mediante el cual un arrendador o propietario de una vivienda puede recuperar la posesión de la misma cuando el inquilino o ocupante no cumple con sus obligaciones contractuales, como el impago del alquiler o el incumplimiento de otras condiciones del contrato de arrendamiento. A continuación, se presenta un resumen general del proceso de desahucio, aunque los detalles específicos pueden variar según la legislación de cada país:
- Notificación al inquilino: El primer paso suele ser enviar una notificación al inquilino, conocida como requerimiento de pago o requerimiento de cumplimiento del contrato, en la cual se le solicita que cumpla con sus obligaciones en un plazo determinado. Esta notificación puede ser requerida por la ley antes de iniciar el proceso de desahucio propiamente dicho.
- Presentación de demanda: Si el inquilino no cumple con las condiciones del requerimiento de pago, el propietario puede presentar una demanda de desahucio ante los tribunales competentes. En la demanda, se detallan los motivos del desahucio y se solicita al tribunal que emita una orden de desahucio.
- Citación y audiencia: Una vez presentada la demanda, se cita a ambas partes (propietario e inquilino) a una audiencia ante el tribunal. En la audiencia, ambas partes pueden presentar sus argumentos y pruebas correspondientes. El juez tomará una decisión basada en la legislación aplicable y las pruebas presentadas.
- Orden de desahucio: Si el tribunal determina que el desahucio es procedente, emitirá una orden de desahucio. Esta orden establecerá un plazo para que el inquilino abandone la vivienda voluntariamente. Si el inquilino no cumple con esta orden, el propietario puede solicitar la intervención de las autoridades para ejecutar el desahucio.
- Ejecución del desahucio: En esta etapa, las autoridades competentes procederán a llevar a cabo el desalojo forzoso del inquilino y el restablecimiento de la posesión de la vivienda al propietario. Esto puede implicar el apoyo de la policía o agentes judiciales para asegurar el cumplimiento de la orden de desahucio.
Es importante tener en cuenta que el proceso de desahucio puede implicar diferentes plazos, requisitos y trámites legales en cada jurisdicción. Por lo tanto, es esencial consultar la legislación específica del país correspondiente y, en caso necesario, buscar asesoramiento legal para comprender los detalles y los procedimientos aplicables al proceso de desahucio.
Cuando ejercitemos la acción de desahucio podremos pedir también que se nos paguen las rentas debidas. Lo hagamos o no, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá a nuestro inquilino mediante decreto, dándole tres opciones:
- Abandonar la vivienda y, en su caso, pagar las rentas debidas. La LEC nos permite perdonar las rentas debidas a cambio de abandonar la finca en el plazo que determinemos. Tendremos que conceder, al menos, 15 días desde la notificación de la demanda. Por otro lado, si el inquilino abandona la vivienda y no le hemos concedido esta opción, podremos seguir reclamando las deudas debidas.
- Enervar la acción, pagando lo debido. La enervación consiste en el pago de las rentas para evitar el desahucio. Los desahucios solo pueden enervarse en una ocasión. Por tanto, la próxima vez que se produzca un impago y presentemos demanda de desahucio, esta opción quedará vetada.
- Oponerse a nuestra demanda. En este caso debe demostrar que sí ha pagado las rentas reclamadas. Por tanto, es la opción menos común.
El inquilino debe optar por una de estas vías en plazo de 10 días. Además, en este decreto se fijarán las fechas de juicio y lanzamiento.
Solo hay juicio (vista) si el inquilino se opone a la demanda. Si no se opone no hay juicio y directamente dan la razón al arrendador.
El juicio suele ser muy breve (de tres a cinco minutos), pues la ley sólo permite discutir si el inquilino ha pagado o no, no pudiendo debatirse en el juicio ninguna otra cuestión de fondo.