Tipos y ejemplos de arras
Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, para determinar si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor resuelve el contrato, o las pierde el comprador si lo resuelve éste) o arras confirmatorias (que solamente confirman el contrato, de manera que las partes puede obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo), u otro tipo, como las arras penales, para determinar otra regulación de las mismas por las partes contratantes.
El Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.
La elección de una clase u otra debe hacerse en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.
Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.
Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.
No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados «caso fortuito» o «fuerza mayor» como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.
Arras confirmatorias
Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.
Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total, como garantía de cumplimiento.
En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones (artículo 1124 del Código Civil).
Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
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Artículo 1124 del Código Civil
Ejemplo de arras confirmatorias:
Las partes acuerdan que el precio de la compraventa es de _____ euros que se abonará por la compradora del siguiente modo:
La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de _____ euros en concepto de arras. El resto del precio acordado, es decir _____ euros, será abonado en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública que se llevará a cabo como máximo el día ____ de ____________ de _____.
Arras penales
Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.
El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.
En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.
Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
Artículo 1152 del Código Civil
Ejemplo de arras penales:
Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver la cantidad recibida en concepto de arras más un importe equivalente a 2.000 €.
Si la parte compradora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora.
Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.
Arras penitenciales o de desistimiento
Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato.
Si quien decide rescindir el contrato es la parte compradora, perderá la cantidad entregada en concepto de arras; si por el contrario, quien decide rescindir el contrato es la parte vendedora, deberá devolver a la parte compradora el doble del importe entregado por aquella en concepto de arras.
Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Artículo 1454 del Código Civil