¿Cómo es el nuevo sistema de cálculo de la plusvalía municipal?
El Real Decreto-ley 26/2021 establece un doble sistema para la determinación de la base sobre la cual se calcula la plusvalía municipal. Los contribuyentes podrán elegir la fórmula que les resulte más beneficiosa.
1. Estimación objetiva de la plusvalía municipal
Para la estimación objetiva, el ayuntamiento dispone de coeficientes que se establecen en función del plazo transcurrido desde la adquisición del terreno hasta su transmisión.
Los coeficientes tienen en cuenta plazos de tenencia del inmueble que van desde menos de un año a 20 o más años. Los coeficientes se incrementan cuanto mayor es el tiempo transcurrido. Por ejemplo, a un período inferior a un año, corresponde un coeficiente de 0,14. Si es de 20 o más años, el coeficiente es de 0,45.
¿Cómo se usa este coeficiente?
Se multiplica el valor catastral del terreno en el momento de la transferencia por el coeficiente correspondiente. Los coeficientes serán actualizados anualmente, en función de la evolución del mercado inmobiliario.
2. Estimación directa de la plusvalía municipal
Esta forma de calcular el valor imponible consiste en comparar el valor de compra y el valor de adquisición del inmueble. La ley entiende que de esta forma se puede estimar la ganancia real.
Si el valor que se obtiene por este método de estimación directa es menor que el que resulta de la estimación objetiva, se puede tomar como base este cálculo. Es decir, que es válida la opción de la estimación que más convenga al contribuyente.
En el cómputo de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, se considerarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones. En caso de que sea menor a un año, se calculará proporcionalmente al número de meses completos.
La ley otorga a los ayuntamientos la potestad de aplicar un coeficiente reductor sobre el valor estimado que refleje su actualización con un máximo de 15%.
¿Cómo se efectúa el cálculo en caso de que haya una construcción en el terreno?
La plusvalía municipal es, por definición, un impuesto que grava el terreno, no la edificación. Por lo tanto, cuando se transmite una propiedad en la que existe una edificación, será necesario estimar el valor del suelo.
Esta estimación se obtendrá tomando en cuenta la proporción del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.