Informes de tasación

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Informes de tasación

Una tasación es el documento donde un perito determina el valor de un bien mueble o inmueble. Concretamente, la tasación inmobiliaria es un tipo de valoración oficial que establece el valor de una finca según los criterios de un tasador homologado. 

Cuando definimos qué es una tasación, siempre mencionamos el documento que recoge la valoración determinada por el perito o tasador.

El documento oficial donde se recoge el valor determinado por una tasación inmobiliaria se llama informe de tasación, y normalmente va acompañado de un certificado de tasación.

El informe de tasación es el resultado de un proceso y metodología de tasación, y en él se reflejan diferentes datos y elementos que el perito ha utilizado para emitir un valor final.

Tasaciones oficiales en toda España válidas para todo tipo de finalidades:

En este artículo, nos centramos en el desglose y explicación de los requisitos, características y estructuras del informe de tasación determinado por la Orden ECO A-2003-7253 que regula la valoración de inmuebles y determinados derechos.

DIFERENCIA ENTRE EL CERTIFICADO Y EL INFORME DE TASACIÓN INMOBILIARIA

El resultado de una tasación de inmuebles puede componerse por dos documentos: el informe y el certificado de tasación. 

El certificado de tasación es un resumen del informe de tasación donde se reflejan los aspectos básicos y la firma del perito. Es obligatorio para las tasaciones de garantía hipotecaria.

Las diferencias entre el informe y el certificado de tasación son:

1. La extensión: el certificado de tasación es un resumen del informe de tasación, por lo tanto es mucho más corto y manejable.
2. La obligatoriedad: el certificado de tasación es necesario para las tasaciones de garantía hipotecaria, para las demás finalidades no es obligatorio.

REQUISITOS DEL CERTIFICADO DE TASACIÓN

Según lo establecido en la Norma ECO, los certificados de tasación de inmuebles deben contener, como mínimo, los siguientes epígrafes:

1. Denominación social y número de inscripción en el Registro del Banco de España de la sociedad de tasación o entidad que emite el certificado.
2. Finalidad legal de la tasación inmobiliaria.
3. Referencia al informe de tasación.
4. Localización, tipo de propiedad, identificación registral, referencia catastral, superficie, estado de ocupación  titular registral.
5. Declaración de adecuación a la normativa.
6. Método de valoración.
7. Valor de tasación
8. Condiciones y advertencias
9. Fechas de emisión. última visita al inmueble y validez
10. Firma válida del tasador.

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PRINCIPIOS Y REGLAS GENERALES DEL INFORME DE TASACIÓN

Tanto el informe como el certificado de tasación de viviendas deben ser elaborados, según la normativa, con los siguientes criterios:

1. Veracidad y transparencia
2. Adecuación a la normativa

En el caso de la actualización de una tasación, es obligatorio que el informe contenga la identificación de la valoración previa.

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EMISIÓN Y CADUCIDAD DEL INFORME DE TASACIÓN

La validez de una tasación oficial en España también está sujeta a la legalidad vigente: actualmente, una tasación tiene una efectividad de seis meses desde la emisión del informe de tasación.

Se considera como fecha de emisión a la fecha de tasación, reflejada en el informe y certificado, y esta no puede ser inferior a dos meses desde la visita presencial al bien a valorar (excepto para situaciones concretamente determinadas en la normativa).

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ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIÓN DE INMUEBLES

El formato del informe de tasación inmobiliaria está determinado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. y se compone de 14 epígrafes mínimos, comunes a todas las tasaciones.

La vivienda, local o inmueble sobre el que se realiza el informe de tasación viene detalladamente descrita en el informe de tasación de vivienda: su localización, características, contexto, situación legal, etc.

El formato o plantilla del informe de tasación será en papel con membrete de la sociedad de tasación, y mención al número de páginas que lo componen. También puede realizarse y almacenarse digitalmente.

Además, es obligatorio que el informe de tasación esté identificado y archivado íntegramente.

• SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

El primer epígrafe del informe de tasación indica el cliente de la sociedad de tasación, la finalidad y la adecuación a la normativa.

• IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 

En el segundo apartado de la tasación se especifica el elemento a valorar (por ejemplo si es uno o varios edificios); el estado de la propiedad (si se encuentra terminado, rehabilitado, en construcción o en proyecto); los datos de localización, identificación registral y referencia catastral.

• COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 

Para emitir una tasación, es obligatorio realizar unas comprobaciones mínimas (identificación física, estado de ocupación o explotación, régimen de protección y adecuación a la ley urbanística).

Este punto refleja las comprobaciones y documentos utilizados para contrastar los datos aportados en el informe.

• LOCALIDAD Y ENTORNO 

El objetivo de este apartado es reflejar las características básicas de la ubicación del inmueble que puedan influir en la tasación: el tipo de población, la ocupación laboral mayoritaria, número de población y evolución, etc.

Para los edificios, se deben concretar las características como nivel de renta, homogeneidad arquitectónica, usos dominantes, infraestructuras, equipamientos, etc; mientras que para las fincas rústicas, se deben indicar las explotaciones características, la densidad de población, etc.

• DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

Excepto para las tasaciones de elementos concretos de un edificio, se debe incluir información sobre la superficie del terreno (comprobada por el tasador, catastral y recogida en la documentación registral).

Además, según si  la propiedad a valorar es un edificio o finca rústica, se deben indicar diferentes datos.

EDIFICIO

1. Infraestructuras exteriores

FINCA 

1. Superficie destinada al aprovechamiento agrario u otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones, etc).
2. Infraestructura interior (agua, caminos, electricidad, etc).
3. Detalles sobre la instalación de regadío (en el caso de que exista).
4. Características especiales (ubicación especial y circunstancias paisajísticas, ecológicas o cinegéticas).
5. Alternativas para la rotación de cultivos.

• DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

En este apartado, se describen minuciosamente las características del elemento a valorar. Dependiendo de si es un edificio, una vivienda o una finca rústica, se deben especificar unos datos u otros:

EDIFICIO

1. Distribución y usos, tipología, superficie (útil o construida), número de plantas, servicios.
2. Elementos de la edificación (cimientos, estructuras, cubiertas, cerramientos, carpinterías, etc) e instalaciones (fontanería, calefacción, refrigeración, ascensores, prevención de incendios, acabados relevantes, etc).

Si el edificio está en construcción o rehabilitación, los datos se referirán al proyecto utilizado para la licitación municipal; y en el caso de edificios para uso comercial o industrial, también se incluirán todo aquello que limite o dificulte algunos usos.

FINCA

1. Edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes.
2. Uso, distribución, superficie y características constructivas de cada edificación

• DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

En este epígrafe, se describen las características del inmueble en relación al espacio en el que se encuentran y la normativa vigente que lo regula.

Para los edificios, se debe especificar el grado de adecuación al planeamiento urbanístico; para los terrenos de carácter urbano, la clasificación, calificación, aprovechamiento y planteamiento general de la ordenación; y para las fincas rústicas, la clasificación del suelo y régimen de protección especial si lo tuviera.

• RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Aquí, el tasador debe reflejar el estado de ocupación del inmueble, las características de la explotación económica (si la tuviera), los derechos u obligaciones sobre la propiedad y las limitaciones legales o urbanísticas que le afectan.

• ANÁLISIS DE MERCADO

El objetivo de este punto es describir las características del mercado inmobiliario para los bienes similares al tasado (si existen). Además, se especifica la diferencia entre el valor de mercado e hipotecario, los informes de oferta y demanda; y los intervalos de precios.

• DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

En este punto, el tasador indica el método de tasación, los criterios y cálculos utilizados para determinar el valor del inmueble.

Dependiendo del método utilizado para calcular la tasación, se deben reflejar unos datos u otros:

MÉTODO DE COMPARACIÓN

• Datos de mínimo seis testigos (inmuebles comparables).
• Parámetros, coeficientes y ponderaciones utilizados para cada propiedad.

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

• Datos empleados para determinar las rentas.
• Ratios utilizados y fuentes para inmuebles ligados a una explotación económica.
• Flujos de caja utilizados para el cálculo.

MÉTODO RESIDUAL

• Valores en venta
• Costes de construcción
• Plazos de ejecución y venta (para el método residual)
• Tasa de actualización
• Flujos de caja utilizados para el cálculo

MÉTODO DE COSTE

• Costes de construcción utilizados
• Información sobre el método elegido para calcular el valor del suelo

• VALORES DE TASACIÓN INMOBILIARIA

Este es el apartado donde se recoge la información principal del informe: los valores determinados por el tasador que resultan de todo el proceso y metodología.

Se deben especificar los siguientes:

• Valores técnicos para cada inmueble valorado.
• Valor de tasación final.

• CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Para que una tasación pueda ser utilizada para algunas finalidades (garantía hipotecaria o determinación del valor del Plan de contabilidad de entidades aseguradoras y patrimonio de Instituciones de Inversión Colectiva o fondos de pensiones), no puede tener ninguno de los condicionantes determinados por la ley.

Los condicionantes que limitan el uso de la tasación para diferentes finalidades pueden dividirse entre aquellos que afectan al proceso de tasación (carece de comprobaciones mínimas o documentación obligatoria; hay dudas sobre la identificación física o registral) y aquellos que afectan al titular de la tasación.

En este capítulo, el tasador señala los condicionantes de la valoración en caso de que los hubiera.

• OBSERVACIONES

En este apartado, se incluyen las anotaciones y observaciones que el perito considere oportunas. Por ejemplo, comentarios sobre la actualización de una tasación anterior.

• FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Esta sección recoge la fecha de última visita al inmueble, de emisión del informe y caducidad del mismo.

Además, se incluye la identificación, titulación y firmas de todas aquellas personas que suscriben el informe o han intervenido directamente en la tasación.

• DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME

Aquí figuran los planos del catastro y del inmueble; fotografías y documentos obligatorios para realizar el informe como identificación catastral, nota simple registral del registro de la propiedad, licencia de obras, presupuesto de ejecución material, calificación, certificado de titularidad y cargas, contrato de arrendamiento, etc.

Si fuera necesario para facilitar la comprensión del informe, el contenido anexo puede integrarse en los epígrafes; y, en el caso de documentos muy extensos, se puede adjuntar la carátula o un resumen con la información más importante.

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