Ley de Arrendamientos Urbanos
La ley 29/1994 (LAU) se aplica a los alquileres de inmuebles urbanos destinados a vivienda u otros usos, como los arrendamientos de locales comerciales, garajes y almacenes. Esta distinción conlleva un régimen jurídico diferente.
Los títulos 1º y 4º de la LAU son de obligado cumplimiento tanto para el arrendamiento de vivienda como para el arrendamiento para uso distinto de vivienda, mientras que el resto de disposiciones pueden ser acordadas libremente por las partes, respetando lo establecido en el Título 2º en el caso de los arrendamientos de vivienda, y existiendo libertad en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, siendo aplicado el título 3º en defecto de pacto.
Por tanto, en los arrendamientos de vivienda, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas Título 2º, son nulas, y se tendrán por no puestas, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Dado lo expuesto, a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento, se está obligado a contemplar entre sus cláusulas las siguientes:
Fianza
La fianza es una cuantía económica obligatoria que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato.
Esta fianza legal, se regula en el artículo 36 de la LAU, y debe abonarse en metálico, siendo equivalente a una mensualidad si el uso es de vivienda y a dos si el uso es distinto.
Si el inquilino no entregara al arrendador la fianza legal, será un motivo de resolución del contrato de arrendamiento.
La fianza puede actualizarse a partir de los cinco primeros años de alquiler a personas físicas por siete a personas jurídicas, siempre y cuando el contrato se firmara después del 6 de marzo de 2019. Si se firmó antes habrá que estar a la fecha de su firma.
La actualización de la fianza se realizará conforme al pacto reflejado en el contrato de arrendamiento, si no se pactó nada, se aplicará el mismo pacto que se haya acordado para actualizar la renta.
Al final del contrato de alquiler, el arrendador devolverá la fianza al arrendatario en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Transcurrido dicho plazo, el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva el importe correspondiente a la fianza más el interés legal del dinero aplicado a dicha cantidad.
Es importante señalar que el límite aplicable a la fianza no excluye la posibilidad de solicitar otras garantías adicionales, como depósitos o seguros de caución; debiendo tener en cuenta que en los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, el arrendador no puede solicitar al arrendatario más de dos mensualidades en concepto de garantía adicional en los contratos de alquiler de vivienda habitual, no aplicándose este límite para los contratos de alquiler de garajes, locales, oficinas, etc.
Formalización del contrato
Aunque el contrato de arrendamiento puede tener forma verbal, las partes pueden obligarse a formalizarlo por escrito. En este caso bastará con que el contrato incluya las cláusulas relativas a su contenido básico, aunque se podrán introducir disposiciones adicionales.
Regímenes aplicables a los arrendamientos de vivienda o para otros usos
Los títulos segundo y tercero de la LAU se aplican a los arrendamientos de vivienda y a los arrendamientos para otros usos respectivamente. Sin embargo, las partes pueden sustituir el contenido de esta norma por las disposiciones que libremente pacten respetando lo establecido en el Título 2º en el caso de los arrendamientos de vivienda, y existiendo total libertad en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, siendo aplicado el Título 3º en defecto de pacto.
Por tanto, es conveniente repasar la ley antes de configurar el contrato, ya que si olvidamos regular algún extremo se aplicará lo dispuesto en ella.
A modo ilustrativo recogemos los elementos regulados en la LAU para cada uno de estos usos:
Arrendamientos de vivienda
La norma regula:
- El uso de la vivienda.
- La cesión y subarriendo.
- La duración y prórroga del contrato.
- El desistimiento, vencimiento y resolución del contrato.
- La venta de la vivienda.
- La separación, divorcio, nulidad del matrimonio o muerte del inquilino.
- La determinación y actualización de la renta, así como su elevación por mejoras.
- La distribución de gastos.
- Los derechos y obligaciones de las partes. En particular, la conservación y mejora de la vivienda, su adaptación a condiciones de accesibilidad y el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto).
Arrendamientos de inmuebles para uso distinto de vivienda
La norma considera:
- Enajenación de la finca.
- Conserva, mejoras y obras.
- Derecho de adquisición preferente.
- Cesión del contrato y subarriendo.
- Muerte del arrendatario.
- Indemnización al arrendatario por su actividad comercial.
- Resolución de pleno derecho.