Cálculo del justiprecio
El justiprecio es un concepto legal que se utiliza para determinar la compensación o indemnización que se debe pagar a una persona cuando su propiedad es expropiada por una autoridad gubernamental en virtud del poder de expropiación, generalmente por razones de utilidad pública.
El justiprecio se establece con el objetivo de garantizar una compensación justa y equitativa al propietario afectado.
Los pasos básicos para calcular el justiprecio suelen incluir los siguientes:
- Tasación pericial: En primer lugar, se lleva a cabo una tasación pericial para determinar el valor de la propiedad que está siendo expropiada. Esto implica la evaluación del valor del terreno, así como de cualquier estructura u otros activos en la propiedad. La tasación pericial es realizada por un perito independiente que debe estar cualificado y ser imparcial.
- Estudio de mercado: El perito considera factores como la ubicación de la propiedad, su tamaño, el uso actual y cualquier factor que pueda afectar su valor en el mercado. Se utilizan comparables de propiedades similares para ayudar a determinar el valor de mercado.
- Cálculos y factores de ajuste: El perito puede aplicar factores de ajuste para reflejar las diferencias entre la propiedad expropiada y las propiedades comparables. Esto puede incluir ajustes por ubicación, tamaño, calidad de construcción, restricciones de uso, entre otros.
- Determinación del justiprecio: Una vez que se han realizado los cálculos y ajustes, el perito llega a una estimación del valor de mercado de la propiedad expropiada, que constituye el justiprecio. Este valor se utiliza como base para la indemnización que debe recibir el propietario afectado.
- Negociación o arbitraje: En algunos casos, las partes involucradas pueden negociar el monto de la indemnización. Si no se llega a un acuerdo, el propietario puede recurrir a un proceso de arbitraje en el que se designa a un árbitro para determinar el justiprecio de manera imparcial.
Es importante destacar que el procedimiento y los factores específicos para calcular el justiprecio pueden variar según la jurisdicción y las leyes aplicables. En muchos países, existen regulaciones y procedimientos específicos que rigen el proceso de expropiación y el cálculo del justiprecio. Por lo tanto, es fundamental consultar con un abogado o perito especializado en expropiaciones y valoraciones de propiedades para asegurarse de que se sigan los procedimientos y regulaciones adecuados en cada caso.
El cálculo del justiprecio se realiza de mutuo acuerdo entre los intervinientes, los cuales podrán fijar de forma libre el valor del bien. Sin embargo, en caso de que no se llegue a un acuerdo se seguirá el procedimiento de cálculo de justiprecio previsto en la LEF.
Dicho procedimiento se inicia con la notificación a los sujetos expropiados del inicio del expediente de expropiación, con el fin de que los interesados presenten la llamada hoja de aprecio, en la cual deberán fijar de forma motivada el valor que se ha establecido al bien o derecho, acompañada por un informe pericial que justifique tal valor.
Por tanto, las mencionadas hojas de aprecio deberán incluir:
- La valoración económica del bien.
- Un informe pericial que justifique la valoración del bien.
- Las alegaciones o la motivación de porqué se valora de esa forma el bien.
Una vez se presente esta hoja de aprecio, la Administración expropiante podrá estar conforme o no con la tasación realizada del bien, de forma que si la Administración rechaza la valoración, podrá expedir su propia hoja de aprecio. En el caso de que ésta última sea rechazada por el expropiado, se encargará de resolver la controversia fijando un concreto valor del bien el Jurado Provincial de Expropiación.
La resolución del Jurado pone fin a la vía administrativa, de forma que en caso de que no exista un resultado satisfactorio con la valoración del bien por parte del jurado, se podrá acudir a la vía contencioso-administrativa.
Asimismo, para el cálculo del justiprecio, se va a tener en cuenta los siguientes factores:
- La antigüedad del bien.
- El valor de adquisición.
- Las condiciones en las que esté el bien.
- El valor de mercado.