¿Cómo funciona la Comunidad de Propietarios?
Una Comunidad de Propietarios, también conocida como comunidad de vecinos o condominio, es una entidad formada por los propietarios de unidades individuales en un edificio o conjunto de viviendas que comparten áreas y servicios comunes.
El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios se basa en la Ley de Propiedad Horizontal en España (Ley 49/1960, de 21 de julio), y su objetivo es gestionar y mantener las áreas y servicios comunes del edificio, así como tomar decisiones relacionadas con la convivencia y la administración de la propiedad compartida.
Aquí te explico cómo funciona una Comunidad de Propietarios:
Órganos de gobierno:
-
- Junta de Propietarios: La Junta de Propietarios es el órgano de gobierno principal de la Comunidad de Propietarios. Está compuesta por todos los propietarios y se reúne periódicamente para tomar decisiones importantes, como la aprobación del presupuesto, la elección de un presidente y otros asuntos relacionados con la gestión de la comunidad.
- Presidente: La Junta de Propietarios elige un presidente para representar y coordinar la comunidad. El presidente tiene responsabilidades específicas, como convocar y presidir las reuniones de la Junta y tomar decisiones urgentes si es necesario.
Reuniones y votaciones:
-
- Las decisiones en la Comunidad de Propietarios se toman en reuniones de la Junta de Propietarios, generalmente convocadas por el presidente. Cada propietario tiene derecho a votar en función de su cuota de participación (normalmente, el coeficiente asignado en la escritura de propiedad).
- Las decisiones se toman por mayoría, aunque algunas cuestiones pueden requerir una mayoría cualificada, como la modificación de los estatutos de la comunidad.
Gestión económica:
-
- La comunidad establece un presupuesto anual para cubrir los gastos comunes, como mantenimiento, servicios, seguros y otras necesidades. Cada propietario está obligado a contribuir a estos gastos en proporción a su cuota de participación.
- Los propietarios deben pagar las cuotas de la comunidad de acuerdo con el plan de pagos acordado.
Reparaciones y mantenimiento:
-
- La comunidad es responsable de mantener y reparar las áreas y servicios comunes, como el tejado, las áreas verdes, los ascensores, la fachada, etc. Estos gastos se financian a través de las cuotas de la comunidad.
- La comunidad debe contratar servicios y acordar la realización de reparaciones mediante votación en la Junta de Propietarios.
Normas y reglamentos:
-
- La comunidad puede establecer reglamentos internos para regular la convivencia y el uso de áreas comunes.
- Estos reglamentos pueden abordar temas como el uso de áreas recreativas, la celebración de reuniones en las zonas comunes, el horario de silencio, entre otros aspectos de la vida comunitaria.
Problemas y conflictos:
-
- Los problemas y conflictos entre propietarios, o entre propietarios y la comunidad, se pueden resolver a través de la mediación o, en última instancia, mediante acciones legales.
El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios implica la participación activa y la cooperación de los propietarios para tomar decisiones que afectan al edificio y sus áreas comunes.
La comunicación efectiva y el respeto a las normas son fundamentales para mantener un ambiente armonioso en la comunidad.
Es importante que los propietarios estén informados sobre sus derechos y responsabilidades, así como sobre los procedimientos de toma de decisiones y resolución de conflictos en su Comunidad de Propietarios.
La forma de gobierno y funcionamiento de la Comunidad de Propietarios se establece en la Ley de Propiedad Horizontal. Según esta norma deben existir los siguientes órganos:
- Junta de propietarios
- Presidente
- Secretario
- Administrador
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
- a) La Junta de propietarios.
- b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
- c) El secretario.
- d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
Artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
Junta de propietarios
La junta de propietarios es el órgano supremo que solo tiene injerencia cuando no existe un acuerdo unánime de los propietarios.
En este caso, su presencia es necesaria para dar explicación de la fuerza que tienen las medidas tomadas por una parte de la comunidad con respecto a los otros. Cabe aclarar que no se proyecta al exterior.
Presidente de la Comunidad de Propietarios
El presidente de la comunidad de propietarios es quien representa a la comunidad en juicio o en el exterior. Una vez elegido por cualquiera de las maneras previstas en el Estatuto se ejecuta el derecho-deber del propietario.
Para su dimisión deberá solicitar al juez ser sustituido por otra persona con justificativo legal. Los requisitos más frecuentes para no aceptar el cargo son:
- Poseer un impedimento psíquico o físico.
- Residir en el extranjero.
- No saber leer o escribir.
- Ser el presidente de la Comunidad de Propietarios en el periodo anterior.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal
Secretario y Administrador
Estos cargos podrán ser ejercidos por el mismo presidente de la Comunidad de Propietarios, por otros propietarios o personas cualificadas para las funciones, según lo establezcan los estatutos.
Entre las funciones principales del secretario y administrador están:
- Supervisar el funcionamiento de la finca y la convivencia con los respectivos apercibimientos, en caso de ser necesarios.
- Gestionar el presupuesto para los gastos comunes.
- Disponer de las reparaciones o tareas de mantenimiento necesarias con su correspondiente comunicación a los propietarios.
- Realizar pagos y gestiones de cobranzas.
- Todas las funciones que determine la junta.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal
Vicepresidente
Es el propietario o propietarios que tendrán como facultad sustituir al presidente cuando este se encuentre imposibilitado o ausente. También se prevé su asistencia u otras funciones que se hayan acordado en el Estatuto de la Comunidad de Propietarios.
A diferencia de los órganos anteriores, la existencia de vicepresidente/s es facultativa.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Artículo 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal